Valoraciones Inmobiliarias Bajo la Lupa: La Nueva Normativa y la Exigencia Judicial de Motivación Singularizada
La reciente modificación de la Orden ECO/805/2003 y la consolidada doctrina jurisprudencial refuerzan la necesidad de rigor, transparencia y motivación individualizada en los informes de tasación, introduciendo además los modelos automatizados bajo estricta supervisión.
El sector de la valoración inmobiliaria en España se encuentra en un punto de inflexión. La combinación de una normativa financiera actualizada y una jurisprudencia cada vez más exigente está redefiniendo los estándares de calidad y responsabilidad para los peritos tasadores. Lejos de ser un mero trámite técnico, el informe de valoración se consolida como una pieza probatoria clave, cuya validez depende de un rigor metodológico y una motivación que deben ir más allá de las fórmulas genéricas.
El Marco Regulatorio se Actualiza
El pilar normativo, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, ha sido recientemente actualizada por la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio. Esta regulación es de aplicación obligatoria cuando la tasación tiene finalidades tan cruciales como:
- Garantía hipotecaria de créditos y préstamos.
- Determinación del valor de activos inmobiliarios de entidades aseguradoras.
- Fijación del valor del patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y fondos de pensiones.
La reforma introduce una novedad significativa: la regulación de los Modelos Automatizados de Valoración (AVM). Según el nuevo Artículo 15 bis, estos modelos podrán utilizarse para inmuebles homogéneos en mercados activos, pero siempre bajo una metodología «sólida, regular y apropiadamente contrastada», y con la supervisión del Banco de España.
La Justicia Advierte: No Valen los Informes Genéricos
Más allá de la normativa técnica, los tribunales han lanzado un mensaje claro: la motivación de un informe pericial es una garantía fundamental para el justiciable. Una valoración que no se sustenta en un análisis individualizado del inmueble carece de la fuerza probatoria necesaria y puede llevar a la anulación de los actos que se basan en ella.
Un ejemplo paradigmático es la Sentencia 482/2018 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. En este caso, el tribunal anuló una liquidación tributaria al considerar que el informe de valoración de la Administración carecía de la motivación exigible. La sentencia critica el uso de «fórmulas repetitivas», «argumentos genéricos» y la falta de un análisis singular del bien. El fallo es contundente al afirmar que un informe así «produce indefensión del contribuyente, que nada puede alegar ni argumentar por cuanto se haya ante un completo vacío de razones y criterios».
Esta línea es confirmada por resoluciones como la del TEAC Resolución 1117/2022, que invalida valoraciones basadas en métodos automatizados que no incluyen un reconocimiento personal del inmueble, al no cumplir con la exigencia de motivación singularizada que reitera el Tribunal Supremo.
Claves para un Informe Pericial Inatacable
A la luz de la normativa y la jurisprudencia, los peritos deben asegurar que sus informes cumplan con los siguientes requisitos esenciales:
- Individualización y Visita Personal: El informe debe demostrar un análisis específico del inmueble en cuestión, detallando sus características físicas, estado de conservación, calidades y particularidades. La visita personal del perito se consolida como una garantía de acierto y singularización.
- Transparencia en la Metodología y las Fuentes: Se debe justificar claramente el método de valoración elegido (comparación, coste, residual) y detallar las fuentes utilizadas (testigos de mercado, datos catastrales, etc.), permitiendo su contraste.
- Justificación de Coeficientes y Ponderaciones: Cualquier coeficiente corrector aplicado (por antigüedad, estado, ubicación) debe estar debidamente justificado y su incidencia en el valor final, explicada.
- Coherencia y Rigor Técnico: Las conclusiones deben ser el resultado lógico y consistente de los datos y razonamientos expuestos en el cuerpo del dictamen.
En definitiva, el entorno legal actual exige al perito tasador no solo ser un técnico competente, sino también un profesional capaz de fundamentar y defender su trabajo con una solidez que resista el escrutinio judicial. La profesionalización, la transparencia y la motivación detallada son, hoy más que nunca, las claves de una pericia de calidad.
